買樓的熱潮

近來都聽到不少身邊的朋友，有興趣買樓收租。若能成事，能夠靠物業收取租金，在工作之餘賺取多一份穩定的收入，也是美事一件。香港過往就有不少人靠這樣成為小富，最少在退休之後不愁衣食，也不用依靠兒女供養，更無需靠政府的接濟（政府的資源應用於更有需要的地方吧）。

很多人有這個打算，是因為存錢在銀行幾乎係零利息；（雷曼事件之後）投資產品又信不過；股票又怕大起大落怕吃不消；唯有樓房是實物，最少自己有得決定如何使用 - 自用或出租、如何修繕也能自主。

我自己也正動這個腦筋，也有點兒想法，不妨分享下：

• 買樓收租，係等如自己做一盤生意。生意要時常留心去打理的，也要肯冒點風險。所謂「力不到不為財」，如果欠這個心思，到時遇到麻煩事（比如，租客欠租）時就不要自怨了。
• 賬面年收益率 (月租 x 12 / 買入價) 不夠 4% 的物業不要買 - 連 4% 回報率也沒有，扣除必需的雜費開支（每月的管理費，每季差餉地租與、每年的物業稅、要預留的維修開支與及租客轉換時的空檔時間）之後大約係 3% 回報率，連這個也達不到的話，不如去買地產 REIT (例如領匯 00823) 算了，少很多麻煩；
• 如果需要以按揭購入物業，最好先計算一下，收租收入能否 cover 到供樓加上列各種開支? 不能的話要三思 - 因為這樣變成了出了首期的本錢外，還要每個月要「貼錢」落去這盤生意，唯一賺錢的機會係等樓價上升時賣出去 - 但樓價真的會年年升月月升嗎? 若遇著跌市的 cycle，要個個月貼錢落去，能夠守多久，都要算清楚的。個人就比較喜歡能夠每月有餘錢收入的策略了，比較保守，但心安理得；
• 上一點就引申到，最好係以一個較低的按揭成數去買收租物業，個人認為做 60% 按揭大約係平衡點，50% 就更安全。至於按揭年期，以自己的情況去衡量好了，年期長的，每月供款少點，收租後更容易每月有餘款；年期短的，可能要每月倒貼，但較短的時間可以供滿，之後有穩定的收入；
• 留意利息的變化 - 當按揭利率比現在推高 2% 之時，能否守一段時間? 如果利率上升，中線而言租金應會同樣地上升，但簽下的租約租金已定，要等約滿才能跟著調整呢；
  
• 購入連租約的物業，在正常市況之下（不是現在!!）應會比交吉物業稍便宜 - 因為準買家無法睇樓，買入一間自己未睇過的樓，要冒一定的風險；
• 新落成的樓宇，未必係收租投資的佳選 - 留意下較不同地區，較舊的樓，回報率可能更好；
• 買之前先想想誰會有興趣來租你打算買的房子 (Market position)；
  
• 可以的話，讓相熟的經紀幫你選租客！與經紀打好關係，對做物業投資大有幫助 。
  

最後，還要有少許逆向思維 - 當現在人人都說要買樓之時，樓價被推得高，收租回報率自然降低了。現在跟風去買，回報低之餘，要冒樓價下跌，以致本金損失的風險也大。當市況低迷，人人聞樓色變之時，若做好準備，抱著對未來的信心出擊，回報會幾可觀！