d 錢去左邊?

係公共巴士上的電視廣告見到這個廣告（搵 XX 財務, show you the money!）後，領悟到一件事，就是很多時每個月的收入，會不知不覺地花掉而不自覺。到了每月月尾做 "埋數" 之時，才發現超了支，所訂的儲蓄目標（不計強積金，與及供樓還本金那部分，目標係儲到家庭收入的 27%）又達不到，總有點沮喪的感覺。

如是我又開始弄一個試算表 spreadsheet，記錄一下每日的開支用度，小到買份報紙、或拍八達通扣除的地鐵車資，大到花六千元買電熱水爐等，都一一紀錄在案，自動分類加總。

過了幾天後，當這事變成慣性後，有件很微炒的事發生了，就是當有衝動性的消費欲望後（例如見到一套訂價五百幾元的書，打了八五折，就買下來了），知道要把這項開支入賬後，個心就會有點不舒服。真的把這項開支記入 spreadsheet 後，又覺得自己像做了件傻事那樣。

這樣也好，下次有這種花錢的欲望之時，記得再三思量，是否有必要花這筆錢？

與及，當一兩個月之後，這些記錄會反映到一些有趣的事實，也可以同自己同一下：這組開支（例如：食物）下個月可否減少 15% 呢？為自己開支作紀錄，可以幫到自己知道「d 錢去左邊？」，從而調整自己的生活同消費模式，幫自己達到儲錢的目標。

累人兄弟

近來少看書，唯早幾天在深圳少年宮書城買了本 “Colossal Failure of Common Sense - The inside Story of the collapse of Lehman Brothers” 中文版之後，就花了兩日時間斷斷續續的追看完。嗯，我也很少看書看得這樣心急呢。

作者係過往四年是在雷曼當交易員（沒錯，就是每年分紅可以分到過 USD $1M 的那班人），但在雷曼這種 iBank 中也只是一個前線的 "small potato" - 當他們在 06 年也開始看到美國地產市道見頂下滑，無法償還按揭的人增多，繼續搞 sub-prime mortgage 會為公司帶來的危機之時，他的意見也無法受到公司高層的重視，而且當時的在大量包裝 sub-prime mortgage 成為 CDO 債劵賣出去的部門，正為公司賺大錢 - 只是看數字同短期業績的管理高層，自然不會重視他的意見了。

從另一個使雷曼覆滅的死因，可以說是「為啖氣」- 一方面無視自己的危機，但 CEO Richard Fuld 仍然為了想追上其他 iBank，也對 BlackStone （對了，就是中投入股，也是梁錦松曾加入那間「黑石」）的成功看不順眼，就繼續不管負債高築而繼續四出買資產，最後的結果可想而知了。去到最後關頭，有韓國的銀行兩次出價收購（$23/$18 一股）雷曼 - 他郤剛復自用，不願看到自己的失敗，而不把韓國銀行收購的出價告知董事會，而最後都是走投無路唯有宣佈 bankruptcy - 把金融危機推出了高峰。

難怪這位 CEO 後來在健身房給人打了一身了。

嗯，作者也自爆出原來交易員每為公司賺到 $1，以他的級數，約定俗成的做法係可以分到 5% 或 $0.05 的花紅，羨慕死了，但在萬變市場中，交易之間分秒之間也不容有差錯呢，壓力也極巨大。

看這些事除了當係小說般追看外，當中的教訓也足讓我等普通人借鏡的 - 尤其是留意下自己的槓桿比重。近來在討論區看到不少人想要加按自己自住的房子，然後用那些錢炒股，或者買多個單位「投資」云云，祝大家好運！

自製退休長俸

早一兩年前見過有保險公司廣告以「自製長俸」作號召，推銷年金計劃。簡單的說，係由現在起一次過付一筆錢，或者每月供款一個數目，去到退休（或者你指定的日子）之時就開始每月向你發放一筆「入息」，直到「入息期」完結為止，通常係 10, 15 或者 20 年。

這個計劃就像政府舊制公務員的「長俸」一樣，唯一的不同是發放款項的是不同機構 - 一個係政府，另一個係保險公司。對現在行強積金，沒有其他退休保障的人來說，聽來又有點吸引力的。以下明報的舊文章正是介紹這種年金計劃的優缺點，不妨一看。

近來有朋友轉做保險，也曾想介紹我這種計劃。但想深一層，郤未必適合我呢。我的看法是：

易入難出：年金計劃退休前那筆錢並不容易在中途提出或取消計劃。即使可以，保險公司也會收取高昂的「分手費」；但儲在手上的資產或者物業郤可以按己意隨時買賣、套現同使用。

交易對手風險：自從雷曼兄弟倒閉，AIA 也要美國政府出資拯救才能繼續經營之後，大家才發現到即使係有百年歷史的老牌公司，也有可能一夜之間倒閉。誰能保証你的交易對手 - 買年金計劃那間公司，會不會突然消失，使你交了的錢血本無歸？

收租物業的收入必然會隨著通漲而上升，到退休之時收到的租金應與當時的生活水平對應。但年金計劃到時所收的數目，很多時都會在簽訂合約那時就定了下來，到時這個數能否追到通漲，甚至能否足夠生活，真是天曉得。

最後一點，手上資產，如物業，在自已回天家之後也可以讓指定的人繼承，或者捐贈出去遺愛人間。但年金計劃的錢，在回了天家之後就停止發放，亦沒有剩餘的 cash value。兩者在這方面差天共地。

總括而言，如果願意每月 commit 付一筆錢供年金的話，不如自己儲起相同的金額，去到足夠大的數目之時就買細價物業收租！也不必等到退休之時就可以有額外的收入了。

買樓的熱潮

近來都聽到不少身邊的朋友，有興趣買樓收租。若能成事，能夠靠物業收取租金，在工作之餘賺取多一份穩定的收入，也是美事一件。香港過往就有不少人靠這樣成為小富，最少在退休之後不愁衣食，也不用依靠兒女供養，更無需靠政府的接濟（政府的資源應用於更有需要的地方吧）。

很多人有這個打算，是因為存錢在銀行幾乎係零利息；（雷曼事件之後）投資產品又信不過；股票又怕大起大落怕吃不消；唯有樓房是實物，最少自己有得決定如何使用 - 自用或出租、如何修繕也能自主。

我自己也正動這個腦筋，也有點兒想法，不妨分享下：

• 買樓收租，係等如自己做一盤生意。生意要時常留心去打理的，也要肯冒點風險。所謂「力不到不為財」，如果欠這個心思，到時遇到麻煩事（比如，租客欠租）時就不要自怨了。
• 賬面年收益率 (月租 x 12 / 買入價) 不夠 4% 的物業不要買 - 連 4% 回報率也沒有，扣除必需的雜費開支（每月的管理費，每季差餉地租與、每年的物業稅、要預留的維修開支與及租客轉換時的空檔時間）之後大約係 3% 回報率，連這個也達不到的話，不如去買地產 REIT (例如領匯 00823) 算了，少很多麻煩；
• 如果需要以按揭購入物業，最好先計算一下，收租收入能否 cover 到供樓加上列各種開支? 不能的話要三思 - 因為這樣變成了出了首期的本錢外，還要每個月要「貼錢」落去這盤生意，唯一賺錢的機會係等樓價上升時賣出去 - 但樓價真的會年年升月月升嗎? 若遇著跌市的 cycle，要個個月貼錢落去，能夠守多久，都要算清楚的。個人就比較喜歡能夠每月有餘錢收入的策略了，比較保守，但心安理得；
• 上一點就引申到，最好係以一個較低的按揭成數去買收租物業，個人認為做 60% 按揭大約係平衡點，50% 就更安全。至於按揭年期，以自己的情況去衡量好了，年期長的，每月供款少點，收租後更容易每月有餘款；年期短的，可能要每月倒貼，但較短的時間可以供滿，之後有穩定的收入；
• 留意利息的變化 - 當按揭利率比現在推高 2% 之時，能否守一段時間? 如果利率上升，中線而言租金應會同樣地上升，但簽下的租約租金已定，要等約滿才能跟著調整呢；
  
• 購入連租約的物業，在正常市況之下（不是現在!!）應會比交吉物業稍便宜 - 因為準買家無法睇樓，買入一間自己未睇過的樓，要冒一定的風險；
• 新落成的樓宇，未必係收租投資的佳選 - 留意下較不同地區，較舊的樓，回報率可能更好；
• 買之前先想想誰會有興趣來租你打算買的房子 (Market position)；
  
• 可以的話，讓相熟的經紀幫你選租客！與經紀打好關係，對做物業投資大有幫助 。
  

最後，還要有少許逆向思維 - 當現在人人都說要買樓之時，樓價被推得高，收租回報率自然降低了。現在跟風去買，回報低之餘，要冒樓價下跌，以致本金損失的風險也大。當市況低迷，人人聞樓色變之時，若做好準備，抱著對未來的信心出擊，回報會幾可觀！

1997 年的新聞透視

這是 1997 年 3 月 TVB 的新聞透視



除了講樓價急升之外，也有本地工商業空洞化的危機，更有講及貧富兩極化。節目中預言的危機，在五個月後就爆發出來了 - 當年若看到這節目而及時把物業及股票脫手的話，有必要感恩!

12 年之後的今天，情況係如何？金融海嘯之下，經濟下滑之時，大家一樣可以炒樓炒到不亦樂乎! 與之同時，低層市民的生活就更加難過 － 97 年的節目說租個板間房要 $1250，而現在籠屋的呎租可以比半山豪宅更貴!

我有層自住的房子，但看到這種情況繼續下去的話，社會遲早會出事!

小心銀行突然咬你一口

我用恆生戶口支薪，供樓戶口在富邦，儲蓄同月供股票在中國銀行（要點是：一定要有一個 dedicated 的戶口專放儲蓄，有入數無出數，否則要有恆心地儲錢就難了） - 每個月都需要從支薪戶口轉錢到其餘兩個戶口 - 最方便的莫過於在網上 click, click, click 就做妥了，省時方便，順道可以檢查一下自己的財務狀況。

幾年前剛開始這種做法時，恆生係有幾個月免費的 e-transfer 試用 - 做好指示後，兩個工作天後轉錢。跟著變成每次收費 $5。哦，覺悟到方便係要付出點代價的，明白了之後就習慣了每個月透過網上恆常地做這回事了，差不多係閉著眼係度 click, click, click, confirm - 禮成。

這兩個月偶然才發覺，同一樣的網上轉賬已經加價了到 $10 了，加幅足足係 100%（而同一天過數的 express transfer 就由 $30 加到 $50，也加了 60%）。

因為供樓同月供股票的 plan 係早就 set 好的，根本不可能在短期間內有任何轉變（難道我為了那多的 $5 去做轉按？）；也習慣了省時省力的方便（難道要每個月兩次去銀行排隊拿錢出來，再去另兩間銀行再排一次隊存現金進去？），似乎要被銀行這樣近乎毫無選擇地咬一口，也是無可奈何 - 小市民就是這樣，缺乏選擇後，任由大公司同金融機構魚肉。

應變之法唯有是把供樓的轉賬，由一個月過一次改為兩個月轉賬一次 - 每次轉賬的數額就變成供兩個月樓的數目了。至於中銀的儲蓄，由於數目比供樓大，每次轉賬兩個月的預定數目就未必做得到了。

為自己開拓另一種收入

踏實地儲蓄總是達致財務自由的關鍵步驟。當擁有了笫一桶金之後，通常的方向有兩個：一個是靠買賣資產，賺取差價以累積財富，另一個途徑是靠資產本身所生的利潤來壯大財富。兩者誰好誰劣根本沒有定論，只有時機好不好的問題。而更通常的情況是兩者方法都會去做。

但作為一個都市生活的工薪階級，要在一個變幻不定的市場中把握到出貨入貨的時機，看來並不容易。偶然趁勢投一下機也可能有斬獲，但經常出貨入貨就不一定百發百中了，最賺錢的自然是你的經紀。

所以我會傾向把投資的方向定為長期，購入的資產可以為我帶來穩定的利息回報，兼享長線資產升值收益的好處。這些資產包括股票、債券及物業。

我自己就以月供方式去買入有一定息率的藍籌股票，如匯豐控股（0005），中電（0002）、中國石油（0857）等等。若不看重短期的股價上落，每個月都累增存貨量。

更重要的一點是可以邊儲貨，一邊就已經可以收取股息。當每季或每年可以收到的股息會隨著公司的發展和盈利增長而增加時，就像自己建設一盤有正現金流的生意一樣，有踏實的感覺。

熊市, Are you ready?

時常留意股市的朋友，上年見過 31,000 點後，不到一年就跌到落 20,000 點邊緣，可會有不安的感覺，或者已經有點損失？

我自已若說沒有損失是騙人的，中國移動我也有「坐艇」，平均價 $121 左右買了兩手，早半年在 $113 上下放掉一手（因為買了樓，要籌集三成多的首期），現在仍留下了一手，但現價已經跌到 $92 左右了。

不過沒危就沒有機 - 超級市場有減價貨也會有人去掃，不少優質公司的股票，現價比半年前便宜了很多，況且傳媒上的專欄，與及身邊有投資股票的人很多都看得很淡，也即是說：現時會不會是吸納的好機會？

給幾過建議大家：

• 凡事向樂觀想，優質的公司總有一天會回升；等待期間一直在收股息，以戰養戰；
• 有做開月供的，更要堅持下去，能力許可的話不妨稍微加大每月的供款額，趁股價在未來一段時間都在低位時增持，到將來大市情緒變得樂觀時，回頭一看，不知不覺已因此賺了不少了；
• 不用太把股價上落放在心上，把心機放在工作，家庭，增進自己的學識，與及最重要的 - 健康身上。

一年河東，一年河西

看看這三張取自 Yahoo 的一年圖:

這間公司 (洛鉬 3993) 我上年也跟風走了兩轉，最後一轉在上年十一月中時以 $15 左右全數沽清，一直沒有買過，只是我當初在 Yahoo set 了一堆股票編號在我的 stock list 裡。今日偶然一看，嘩，$5 還有找！

這是匯豐控股 (0005) 的一年圖，你說它有承受次按危機也好，今年中期業績有倒退也好，股價同派息也算是穩定。上年這個日子在討論區天天都有人大罵 HSBC 正一垃圾股（當時中資股的升勢實在太厲害了），但近來在同一個討論區，又有人係度問 HSBC 為甚麼在熊市中仍能企得穩？

這隻是 2008 年的藍籌股當中的股王 - 中電控股 (0002)。跌市中的中堅份子（但升市時佢又冇乜份喎，有好有壞吧）。

結論是投資組合需要有個均衡，旺市時太勇進但又無法在退潮時逃生就好似第一張圖的命運。
但話說回頭，3993 若跌穩在 $4 附近，個人認為值得投機性買入少許，等待時機。

油價高企帶來的改變

油價飛升, 最容易看到的是交通及運輸的費用也會跟住上升, 搭車自然貴了. 近來巴士同的士都相應地加了價, 小巴及渡輸航線也陸續見到加價. 作為小市民, 自然不想見到, 但還是要面對現實, 而且這種現象還未沒停止的跡象.

最基本的原因不是油商或者投機者的炒作, 或者是美元弱勢. 而是反映在基本因素上:

• 世界對石油的要求有增無減, 尤其是中國同印度, 龐大的人口加上急速發展中的經濟, 使到石油同石油的產品 (如塑膠) 的需求大增. 試想想本來一個普通的中國居民, 本來一直是用單車代步上下班的, 但收入的增長與及看到週遭的人都開始有車代步以後, 慢慢也想可以買車代步了. 而這種人, 在中國有數以千萬計, 若有 30% 的人因此換上了電單車, 10% 的人買私家車的話, 對石油的需要也自然提高不少了.
• 反之, 全球石油的供應郤在這幾年到達頂峰, 容易開採的油田都在過往數十年內都給開採了, 要滿足現在更龐大的需求的話, 必需發展新的油田, 或者把現在的油田再用更加精細的方法採油. 這兩種辦法都需要成本. 所以開採石油的成本也是上升中.

所以一方面需要大增, 而供應又無法大幅度提高的話, 那油價自然居高不下了. 在可見的將來也很可能不會再見到油價下跌回八十年代的水平了 (當時每桶油十多美元...).

而且當大氣的二氧化碳量因為大量消耗石化能源而上升, 人類開始意識到這問題後, 會到使用石化能源, 慢慢開始進行限制 - 而限制的手段也很可能在價格方面下手, 以 dis-courage 人們消耗更多的油.

面對高油價的日子, 除了運輸同交通的費用上升之外, 對人類的生活也有一些趨勢上的改變:

• 對很多中產階級來講, 用車的成本愈來愈貴, 不單開始有人棄用私家車改回用公共交通工具, 也使到他們選擇居住地點時, 也要注意與集體運輸中心 (如鐵路車站) 的距離 - 於是, 對遠離鐵路車站, 需要坐較長距離的汽車才到達的房屋, 長遠來講需求會下跌; 反之就近鐵路車站的房屋, 長遠來說需求會增加, 但這個趨勢暫時未見明顯, 但當交通費愈來愈昂貴之後, 會更明顯了.
• 因為運輸費用昂貴, 由遙遠地區運來的商品價格也自然需要調升. 運輸費用低, 來自消費地區附近的產品 (例如, 香港本地或者珠三角鄰近出產的蔬菜) 會在價格方面取得更大的優勢.
• 全球化的趨勢, 會因為運輸費用的提高而變得沒以前那麼吸引 - 把原料, 半製成品以至成品在全球各個地區之間運來運去, 以使用低工資地區的工人, 會變得昂貴, 去到一個地步即使生產地區的工資 (如中國, 越南) 仍舊是廉宜, 但運送的成本上升就抵消了廉價工資這種優勢, 長遠來說會引到職位的再度轉移 - 原來因為工資昂貴而流失職位的地區, 也會因為地理優勢而重新開創職位; 相反地因為工資廉宜而吸到過來的投資, 會因為這個因素而流走. 有些人會稱叫這個現像叫 Reverse Globalization. 看看這個新聞簡訊.
• 還有就是高油價之下, 也驅使人們在使用能源之時作出抉擇 - 究竟要繼續捱貴價的石化能源, 還是要探索使用可再生能源, 比如風力, 水力或者其他? 聽說近年採用混合能源的汽車的銷路, 比以前提高了不少!
  

不知道你又有否看到?

每個人都能夠實現自已的夢想

每個人都能夠達致財務自由, 不管收入多少, 即使你月入只得 $5000, 只要有恆心有紀律, 一樣可以做得到.

要投資要買樓, 要實現自已的一些夢想 (比如讀一個課程, 去一次歐洲旅行一個月) 也好, 也需要儲蓄才能達到. 如果在日常生活中也不能量入為出, 持之以恆地儲錢的話, 甚麼夢想也是空話; 相反地, 做得到的人, 即使現在的入息是如何的低也好, 要實現人生中的理想夢想, 是一定行的.

儲到第一筆比較可觀的錢後 (俗稱的「第一桶金」), 那才可以用投資來錢生錢, 也才能有錢付首期買第一間樓宇 (所謂的「上車」). 以現在的物價水平來說, 30－50 萬元可以是第一個 milestone.

如何儲到這筆錢? 當然是儲蓄回來的. 怎樣儲蓄回來? 對多數人來講就是很簡單: 量入為出, 賺 $8000 一個月的人每月只會用 $5600 (70%), 留下 $2400 或 30% 來儲起來. 對好多人來說, 樽節生活開支, 明明可以即時得到的眼前享受, 也為了長遠的計劃而犧牲或者減少掉, 也不是一件易事呢.

如果你月入 $10,000, 有能耐長期可以儲起入息的 30% 的話, 即使一直沒有人工加, 10 年後你會有 $54.8 萬元, 也是年薪的 4.5 倍 (以每年平均成長 8% 來計算, 而這個增長是投資藍籌港股的平均回報), 如果這十年內你入息有所增加, 也保持著 30% 儲蓄率的話, 所得的更為可觀呢.

記往一點, 自由, 幸福是要努力爭取回來的.

(錢儲起來又如何呢? 現在存港元活期是近乎零利率... 遲點再談)

燒銀紙

看看這幀圖:



沒錯, 圖裡的女士係把一疊疊的鈔票放進火爐裡燒掉 - 因為在那個時代 (1924 年的德國), 用那些鈔票買到的木柴, 所得的熱能還比起直接燒那些鈔票更少.

她身處的年代正是處於一個惡性通漲的時期, 因為政府無力償還外債 (第一次世界大戰的賠款) 而使列強進駐德國的工業區而使政府沒有能力用工業生產來製造外匯收入, 跟住就唯有開動印鈔機, 或索性把舊鈔票加個印號就把面值加大一千倍, 然後通漲就一發不可收拾了.

中國也經歷過這種情況, 抗日戰爭之後再加上內戰, 兩者也使政府要大量開動印鈔機來支付戰費費用. 1937 年 100 元法幣 (當時的貨幣單位) 可以買兩頭黃牛, 8 年後抗戰勝利就只能買兩隻雞蛋, 到 1948 年改發金圓券來穩定貨幣, 1 金圓券 ＝ 3,000,000 法幣, 但也得不到人民的信心, 人民繼續搶購貨物, 金銀同外幣, 不久之後其價值也同樣地急促滑落, 很快又出現了面值一百萬金圓券的大鈔, 去到 1949 年 5 月解放軍攻佔上海的前夕, 一石大米市價是 4 億金圓券 (即等於 4 x 10⁸ x (3 x 10⁶) = 1.2 x 10¹⁵ 法幣, 數字夠嚇人吧), 商店一天要改 16 次價錢牌去調整售價. 整個貨幣制度崩潰, 也同樣葬送了國民黨在大陸的統治.

也不要以為這些事只是過了去的歷史, 近期在別的國家也在發生中: 1993 年南斯拉夫, 同現在的辛巴威 (Zimbabwe) (在非洲南部的小國) 也同樣地出現.

這個「趣聞」當然是極端的事例, 但也提醒著: 持有太多現金也是風險的一種, 一遇政治或經濟不明朗時隨時會因為人民的信心問題, 引致急促的通漲, 使手上現金的購買力蒸發掉.

很多人也會記得 1983 年中英談判香港前途時, 港幣也是曾急促貶值嗎, 最後政府出手使用聯繫匯率才平息了這個風暴, 到現在很多人還以聯繫匯率是靈丹妙藥呢.

我經常都猜錯

我經常都對股票的價值都有一種錯誤的感覺, 好多時見到它價錢好就沽, 但回頭一想時就後悔萬分.

2002 年我試過用 $23 買入 2000 股中國移動, 之後曾跌破 $20 跟著又在 $20-$25 之中間上落. 到 05 年上下就升破 $26 我就急急沽掉, 賺就賺左, 但回顧番原來是一件極其失敗之決定. 然之後它的股價就一飛沖天到今天的三位數了.

沽得正確的時間不是沒有, 但發生的次數不多吧.

這個事件經常都教訓著我 - 在好價時購入好公司的股票固然係美事, 但在不適當的日子沽出也會把好事變成壞事. 但.. 除非「馬後砲」, 要知道何時才是沽的時機又確實係一個難處. 但因為只是猜想股票價到見頂而沽, 想沽掉後等跌然後買回, 就多數都會猜錯.

很多時公司的盈利同派息增長, 長線來講會使股價推高, 今日的高位會變成明天的超低位. 如果情況許可, 好的股票是「不應」單單因為價好而沽出的, 除非公司的基本情況有大變, 或者你找到更好的投資對象.

財務自由

甚麼是財務自由? 好容易就可以解釋為「唔使做」- 有一個很大的數目的錢就可以了. 假若你中了數千萬元的六合彩, 又算不算真正得到了自由? 不太算是的 - 有過不少的報道云有人真的中了這麼大數額的彩票, 然後就盡情花費, 不知不覺地就把錢花光了, 但習慣了花費後, 錢沒有了但習性郤改不掉, 就使自已泥足深䧟, 境況比沒有中彩票更可憐.

比較好的說法是, 有一筆財富, 使到你可以憑那筆財富的利潤, 可以維持一個不錯的生活水平. 跟住問題又來了, 甚麼是一個「不錯的生活水平」?

最基本的, 有住, 有衣有食. 只不過每個人都對這些要求都有所不同, 如是也不能很硬性說, 你要有多少數目的財富, 方能使你得到這種財務自由. 但人的財富, 收入, 始終都係一個 finite number, 但心裡面想要滿足的慾望郤是無盡 - 住進了 500 呎的樓後, 就希望住上 800 呎, 然後 1200 呎.. 本來是二手居屋的就想昇上住有會所的屋苑, 再上就想要半山區豪宅, 然後就想要獨立屋... 一直無止境地往上追. 這樣的話, 即使你有多少財富也無法滿足到的, 那即是說你仍然是慾望的奴隸 - 有一億或者十億元也未算真的有自由.

或者我們可以把這個「財務自由」目標稍為修正一下 - 在自由之下加上點知足同感恩 - 感謝上帝賜下你現有的一切: 有一份可以稍有儲蓄的工作; 有一個容身之所; 還有一個還能活動能思想的身體. 然後在這個基礎上盡用利用手上的籌碼去創造財富, 使自已可以長遠有穩定的收入, 而不用愁生活上基本的需要, 有自由去決定你想行一條怎麼的人生路, 而不用事事看你老闆的臉色.

這也是算我寫這個 column 的原因吧. 我不想我自已, 或者我的朋友, 把生命耗在如何應付下個月的樓宇按揭或者租金, 或者在有病時被迫要輸候數個月才能在公立醫院得到醫治. 人的生命比這些都要寶貴.

買樓好? (二)

上次舉了一個例是如何用自住的樓來創造財富, 似乎有點主觀地認為樓價必升. 但細心一想, 只要一般物價長遠都係向上升時 (你何時見過巴士公司會長期減價?), 樓宇作為商品, 其價格也會如是.

中間的波動當然會有, 甚至由 1997 年到 2003 年間下跌了六七成的實例也當然有, 但那些跌幅也會因為時間而拉番平 - 只要你有能力不用在最低潮時被迫賣樓, 肯守下去等樓價回升的話, 你輸的機會不太大.

另外有一種睇法係不如長期租樓, 以手上的首期再加每月的儲蓄來作長線的投資, 也有機會跑贏樓價的升幅: 假設你在 1973 年香港股市的高位 1700 點入市, 到今日 2008 年恆指大約在 25500 點, 35 年來升了 14 倍, 或者係平均每年增長 8.0% (還不計算中間這麼多年來的股息的收入). 假如你沒有那麼不幸, 在當年最瘋狂的時候買貨的話, 回報率還可以更高呢!

數學上的計算是對的, 但真的要實現這種增長, 也有不少障礙要克服:

第一點是要識得選股, 在 35 年前你曉得買長實, 匯豐或者恆生來一直持有到今日, 當然有極好的回報, 但若當年買的是香港天線, 又會如何?

第二點是, 股票很容易就可以買進同賣出, 一個電話或者在電腦上 click 幾下就成 - 要抗拒不停進進出出的誘惑委實不易. 買到好股票, 過一兩年見它升了 50%-100% 就有很大誘惑去賣掉來套現了 (好多人在 $5 - $10 買中國人壽, 但在 $20 就過早賣掉了..), 要有能耐堅持數十年的人恐怕不多.

但樓宇係不動產, 要買賣的手續殊不簡單, 還有不少的交易費用 (佣金, 厘印費, 搬出搬入的麻煩等等), 買賣的決定也要經過深思.持有樓宇是會比較有誘因使你有恆心地長期持有, 享受長遠的升幅.

第三點是, 租金一樣會隨著物價而升的, 這有機會蠶食到你儲蓄的能力. 買樓自住基本上就可以鎖定你未來一二十年的住屋開支, 只會隨著利率的升降而作有限度的改變, 而不會無止境的向上升 - 更重要的是供樓始終會有完結的一天, 而租就交了 30 年租後你也沒有得到所住樓宇的任何 equity.

買樓好? (一)

這是我在 blog 裡講關於理財的文章, 思想有點亂, 但希望可以幫到一些想達到財務自由 (即是, 有權選擇自已的生活方式, 不需要在財政上仰人鼻息)

很多時在討論區都見到有人問到買樓還是租樓好, 不同的時間總有不同的答法, 到底是買好還是租好始終都是說不出個結論來.

在這一篇文章我試下講述一些支持買樓的理由, 在遲點另外一篇文章又會講述一些反對的理由, 希望讀者有所啟發.

第一個理由很簡單, 就是有一個固定的家園. 年輕時很多時都想四處流浪, 到處搬遷都滿不在乎, 但當年紀一大就會開始想有一個穩定的居所, 再每隔一兩年就要傾租約, 傾不攏就要搬家的壓力不是人人可以承受得到, 亦叫人難以有對人生有長遠的計劃.

第二個理由就是樓宇本身是一個積累財富的工具. 長遠來說, 大都會裡的樓宇是一件會升值的投資工具 (當然有時會隨著經濟週期而有所回落), 只要城市本身有吸引力, 人口因為移民同生育而增加, 而可供建造樓宇的土地又不能無限地增加之時, 城市裡的樓宇自然有價 - 即使樓宇本身變舊, 土地的業權還是會繼續值錢的.

當你付了首期買你生命中第一間屬於自已的樓宇時, 不管是 5%, 10%, 30% 甚或者 50% 都好, 餘下的款項就要每個月準時向銀行供款, 這種責任也是在強迫人儲蓄. 在你每期供款之時, 你的欠債數目也在慢慢地減少, 最終一天可以清還所有欠債.

同時, 因為供款的責任所在, 很多時都會在供樓之餘再額外儲蓄, 以使自已在 Rainy Days 之時, 比如暫時失業之時, 也能夠解決包括供樓在內的生活需要. 當過了若干年月後, 這筆儲蓄又可以成為另外的購買力.

上面三個原因就是很多人靠自住物業來創造了自已的第一桶金.

打個例子說, 你用全部的身家 20 萬元作首期買了一個價值 200 萬元的單住自住, 以 3.5% 按揭利率 (下筆之時市場上可以找到 2.5%, 但筆者相信這麼低的利率不會長久) 借 180 萬元, 用 25 年來做按揭. 這樣每月的供款係 $9,011. 再假設每月再額外儲蓄 $4,000 入銀行, 當沒有利息也沒有其他投資的利潤. 看看 5 年後的情況?

5 年之後, 假設樓宇升值了 20％, 變成值 240 萬元; 欠銀行的按揭金額, 因為供了 5 年款, 就由最初的 180 萬元降低到約 155.4 萬元. 那即是當初的 20 萬元首期, 就變成了 240-155.4 = 84.6 萬元.
另外 5 年的額外儲蓄就變成了 $4000 x 12 x 5 = 24 萬元. 那即是話, 5 年後的財富總額就由最初的 20 萬元變成 84.6 + 24 = 108.6 萬元, 對一個普通打工仔來說, 這可是一筆相當可觀的財富啊, 也不難達到.