一時無法看得清的局面

買房子，就如幾年前中原地產的電視廣告那樣，告訴大家這不是「買粿菜」那般隨便。很多因素可以早就準備好，比如自己的首期及供款能力、物業的位置、座向、近來的成交價、間格、裝修等等都可以早就做好功課才出擊。但有一樣東西係事前不容易看得清楚，但事後郤要每天承受的問題 - 物業管理的好壞同住客質素。

話說我前年年尾買入的屋苑，現時樓齡都有 23 - 24 年了。單看地產代理網頁所示的成交價，都比鄰近另外兩個更舊，樓齡三十多年的屋苑都要便宜 - 初看好像是「執到寶」那樣，但居住了一段時間後便知到問題所在了 - 物業維修同管理。作為小業主，理論上這同自己是息息相關，但更大的只是無力感。

如果說一棟物業，到了有 24 年樓齡之時便有石屎與及外牆紙皮石剝落的現象，是自然的話，那問題就變成了：「為甚麼樓宇由落成到現在，24 年期間都沒有做過甚麼保養同維修的工程？」現在問題出現，唯有局部修修補補，再祈一下禱，希望下一件跌下來的石屎，不會擲中住客或者途人吧。

到了現在問題出現後，連政府的部門也來信催要盡快修維了，那業主委員會又不是沒有行動的 - 找了一間顧問公司，出了個 Scope of works 然後登報招標，希望找來承建商來做這項工程。原意甚理想，但兩次招標開出來的價目郤甚嚇人 - 一個有五棟大廈，近一千戶的屋苑，要翻新外牆，油防水油漆加紙皮石的工程，最平那間開價都要五千多萬元，每戶攤分起來的費用，要五萬多元！

這自然引起了各業戶激烈的反應 - 很多業主也擁有其他地方的物業，也有機會做過這些維修工程，但攤分出來的費用也未見過每戶要這麼大的數目。問題更難的是，不知是業委會本身做事的透明度不足，還是以往積下來的恩恩怨怨，使到凡有關於維修的討論，都很快變成互相指責對罵，而建設性的討論郤無法推展 - 我的信箱就不時出現一些匿名的信件指責業委會的人，也同樣地收到另一些反駁的回應。

這樣下去，維修能夠搞得成嗎？當然作為成年人，不會不知道這種工程是一口大肥肉，不管是工程公司、顧問公司、管理公同與及業委會的人之間，有千絲萬縷的利益關連 - 我等小業主要了解同監察都不是簡單的事，我也明知付出的五萬多元也不知有多少是真正放了在工程上面。但這樣下去，物業本身的老化又不會因為大家的吵吵鬧鬧而暫停的，作為小業主，要冒的風險（自已被跌下來的石屎打傷，或者是弄傷途人而要夾份作巨額賠償 - 香港仔添喜大廈就有一例）也在增大之中。

結論是：看物業不能看得太表面，但這些管理同住客質素的問題，郤又不容易在買房之時看得到。這也可能是買稍舊的樓宇的一個 hidden risk。

PS: 在討論區看別人談論一些近五十年樓齡的大廈維修的問題之時，有不少人就聽到很多老業主的態度係 - 「你們可以維修，但別旨意我會付一毛錢。」做得這些物業業主的人，唯有自嘆倒媚了。

PS 2: 我也可以用另一個角度看這件事：付出五萬元，提升自己物業的質素，工程做好後若能為物業升值 5% 或者十萬元左右，也是有賺了 - 錢只不能是從自己左邊的袋轉進去右邊的袋。當中有多少「濕了別人的腳」，就當是駝鳥，不看算了。