買樓好? (二)

上次舉了一個例是如何用自住的樓來創造財富, 似乎有點主觀地認為樓價必升. 但細心一想, 只要一般物價長遠都係向上升時 (你何時見過巴士公司會長期減價?), 樓宇作為商品, 其價格也會如是.

中間的波動當然會有, 甚至由 1997 年到 2003 年間下跌了六七成的實例也當然有, 但那些跌幅也會因為時間而拉番平 - 只要你有能力不用在最低潮時被迫賣樓, 肯守下去等樓價回升的話, 你輸的機會不太大.

另外有一種睇法係不如長期租樓, 以手上的首期再加每月的儲蓄來作長線的投資, 也有機會跑贏樓價的升幅: 假設你在 1973 年香港股市的高位 1700 點入市, 到今日 2008 年恆指大約在 25500 點, 35 年來升了 14 倍, 或者係平均每年增長 8.0% (還不計算中間這麼多年來的股息的收入). 假如你沒有那麼不幸, 在當年最瘋狂的時候買貨的話, 回報率還可以更高呢!

數學上的計算是對的, 但真的要實現這種增長, 也有不少障礙要克服:

第一點是要識得選股, 在 35 年前你曉得買長實, 匯豐或者恆生來一直持有到今日, 當然有極好的回報, 但若當年買的是香港天線, 又會如何?

第二點是, 股票很容易就可以買進同賣出, 一個電話或者在電腦上 click 幾下就成 - 要抗拒不停進進出出的誘惑委實不易. 買到好股票, 過一兩年見它升了 50%-100% 就有很大誘惑去賣掉來套現了 (好多人在 $5 - $10 買中國人壽, 但在 $20 就過早賣掉了..), 要有能耐堅持數十年的人恐怕不多.

但樓宇係不動產, 要買賣的手續殊不簡單, 還有不少的交易費用 (佣金, 厘印費, 搬出搬入的麻煩等等), 買賣的決定也要經過深思.持有樓宇是會比較有誘因使你有恆心地長期持有, 享受長遠的升幅.

第三點是, 租金一樣會隨著物價而升的, 這有機會蠶食到你儲蓄的能力. 買樓自住基本上就可以鎖定你未來一二十年的住屋開支, 只會隨著利率的升降而作有限度的改變, 而不會無止境的向上升 - 更重要的是供樓始終會有完結的一天, 而租就交了 30 年租後你也沒有得到所住樓宇的任何 equity.